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营改增后不动产租赁需要注意的几个问题

发布时间:2019-4-15 17:47:54

 

        2016年3月24日,财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号文)(以下简称“通知”),正式确认了房地产业适用的增值税税率和政策。不动产经营租赁是目前许多商业地产的核心业务之一,通知所附《营业税改征增值税试点实施办法》明确了租赁境内不动产属于“在境内销售服务、无形资产或者不动产”,应列入征税范围。2016年3月31日,国家税务总局公布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”),对不动产取得时间、纳税人类别、不动产地点、如何预缴税款、如何申报纳税等做了进一步细化明确。至此,不动产经营租赁将全面开启营改增新篇章。

下面,我们先来看看不动产经营租赁适用营业税和增值税的简要比较:

对于不动产经营租赁,通知还明确了过渡期适用的计税政策,具体为:

——  一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

——  一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

其中,暂定办法对于“取得不动产”进行了明确的定义,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。实践中,不动产权人可能将商业地产出租给商业管理公司或资产管理公司,再由商业管理公司或资产管理公司统一经营管理,按照暂定办法的定义,商业管理公司或资产管理公司从不动产权人处承租的不动产,亦应属于“取得”的范畴。

那么,营改增后不动产经营租赁需要注意哪些问题呢?以长虹国际广场为例:

1、签订租赁合同时,必须明确合同价款是否含税,注明税率以及发票类型。

2、租赁合同中通常会约定一定期限的免租期,根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四(一)条:单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此,免租期存在被认定为视同销售的风险。故在租赁合同中重新明确为“装修免租期”。

3、租赁合同中包含了物业管理服务内容,承租方不再与商管/物管公司另行签署物业管理合同,对于物业管理费的支付,通常有两种做法:一是承租方向出租方支付物业管理费,由出租方开具发票;二是在租赁合同中明确由出租方指定的商管/物管公司收取物业管理费,由商管/物管公司向承租方开具发票。对于第一种模式,承租方既出租物业又提供物业管理服务,应从主业适用税率,按经营租赁服务11%缴纳增值税,增加了税务成本。相较而言,第二种模式更利于出租方的税务筹划,但因商管/物管公司与承租方无直接合同关系,商管/物管公司向承租方开具增值税专用发票存在一定税务风险。

4、在经营过程中,针对统一举办的推广活动向商户收取的推广费用,应纳入增值税征税范围,按经营租赁服务缴纳增值税。



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